Was tun wenn man ein Haus oder eine Wohnung geerbt hat?

 

Hier finden Sie die optimale Lösung und Informationen zum erbe einer Immobilie

 

Das Erben einer Immobilie: ein zweischneidiges Schwert?

Einerseits der schmerzhafte Verlust eines Angehörigen, andererseits eine günstige Methode, Immobilieneigentümer zu werden. Für viele der Traum schlechthin!

Jedoch erfordert diese Angelegenheit auch viel organisatorisches Durchhaltevermögen und Feinfühligkeit, vor allem wenn mehrere Personen als Erben eingesetzt wurden. Hier droht oftmals Konfliktpotenzial.

Was es dabei als Erbe und Erblasser zu beachten gilt, welche steuerlichen Aspekte entscheidend sind (Erbschaftsteuersätze), wann evtl. eine Schenkung sinnvoller ist, was eine Erbengemeinschaft bedeutet, welche Möglichkeiten sich für Sie mit der geerbten Immobilie ergeben und einiges mehr erläutern wir Ihnen hier nachfolgend.

Eine Erbschaft oder ein Vermächtnis ist nicht zwangsläufig ein Glücksfall. Zum einen ist eine Erbschaft mit dem Tod eines Menschen verbunden, welcher bei nahestehenden Personen oder Verwandten oft mit schmerzhaften Emotionen verbunden ist. Zum anderen muss geprüft werden, ob die Erbschaft überhaupt angenommen werden soll. So lassen sich nicht nur Wertgegenstände oder Vermögen, sondern auch Verbindlichkeiten und Schulden vererben. Des Weiteren muss der Wert der geerbten Immobilie ermittelt werden sowie die eigenen finanziellen Verhältnisse und persönlichen Wohnwünsche genau zu beleuchten. Nur dann können Sie die Entscheidung treffen, wie mit dem Objekt weiter verfahren werden soll.

 

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Wie erfahre ich überhaupt, dass ich etwas geerbt habe?

Sobald das Nachlassgericht vom Standesamt Meldung über das Ableben eines Menschen erhalten hat, erhält der Erbe eine, vom Gericht zugestellte, Kopie des Eröffnungsprotokolls und des Testaments. Nun heißt es aktiv werden und sich schnellstmöglich mit den Gegebenheiten auseinandersetzen, auch um etwaige Fristen nicht zu verletzen. Ein wichtiger Punkt ist hierbei, in welcher Rechtsstellung Sie sich als Erbe befinden. Sind Sie der Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft? Handelt es sich um ein Testament, einen Erbvertrag oder ein Vermächtnis? Und was sind die Unterschiede der einzelnen Erbmodelle? Es gibt auch den Fall, etwas zu erben, wenn keines der genannten Dokumente von Erblasser (die verstorbene Person, die vererbt) erstellt wurde. Dann tritt die gesetzliche Regelung und Erbfolge in Kraft.

 

Erbe oder Vermächtnis?

In einem Testament geht es um das gesamte Erbe. Es wird zu Lebzeiten allein vom Erblasser erstellt. Wollte der Verstorbene nur einen einzelnen Vermögensgegenstand vererben, spricht man von einem Vermächtnis. Hierbei erhält der Vermächtnisnehmer lediglich den Anspruch auf einen Gegenstand oder ein Recht (z. B. lebenslanges Wohnrecht in einer Immobilie), ohne ein Erbe im rechtlichen Sinne zu sein. Ein Erbvertrag hingegen bedarf der Unterzeichnung von mindestens zwei Vertragspartnern. Auch Personen, welche nicht verheiratet sind und dennoch gemeinsam vererben möchten, können hierfür einen Erbvertrag abschließen. Dieser muss zu Lebzeiten des Erblassers in Anwesenheit aller Vertragspartner notariell beurkundet werden. Verstirbt einer der Vertragspartner, kann der Erbvertrag von der anderen oder den anderen Personen nicht mehr verändert werden. Für den Fall eines Immobilienerbes kann im Erbvertrag genau vereinbart werden, welche künftige Nutzung für die Immobilie möglich ist und ob Sie durch den Erben überhaupt veräußert werden darf.

Erben ohne Testament & Co

Jedoch gibt es auch den Fall, dass von den zuvor erläuterten Dokumenten zu Lebzeiten des Verstorbenen nichts dergleichen verfasst wurde. Vor allem bei einem plötzlichen, überraschenden Tod eines verhältnismäßig jüngeren Verstorbenen kann dieses Szenario eintreten. Der Nachlass dieser Person muss jedoch trotzdem geregelt werden. Hier tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Hierbei stehen die Verwandtschaftsverhältnisse des Verstorbenen im Vordergrund. Der Verwandtschaftsgrad unterteilt sich in die Kategorien 1 bis 3. Ehepartner oder eingetragene Lebenspartnerschaften sowie Kinder, Enkel und Urenkel stehen der verstorbenen Person zumindest gesetzlich am nächsten. Den Verwandtschaftsgrad 2 erhalten Eltern, Geschwister sowie Nichten und Neffen. Großeltern, Tanten, Onkel, Cousinen und Cousins stehen im Verwandtschaftsgrad 3. Nun ist es keineswegs so, dass alle hier aufgeführten, verwandten Personen am gesetzlichen Erbe beteiligt werden, sondern die Erbfolge Beachtung findet. Sofern es Erben im Verwandtschaftsverhältnis existieren (z. B. Kinder) haben alle anderen Verwandten aus Kategorie 2 und 3 keinen Erbanspruch. Das Entscheidende ist hierbei, welche verwandten Personen des Verstorbenen überhaupt existieren. Gibt es Ehepartner und Kinder, wird das Erbe (Vermögen oder Verbindlichkeiten) komplett unter beiden Parteien aufgeteilt. In der Regel erhalten das Kinder oder die Kinder drei und der Ehepartner ein Viertel der Erbmasse. Besteht allerdings ein Ehevertrag, hat der Ehepartner einen Anspruch auf die Hälfte des Vermögens.

Erben als Gemeinschaft

Haben mehrere Personen Anspruch auf das Erbe entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. Diese kann zu Lebzeiten durch den Erblasser bewusst ausgewählt worden oder durch die gesetzliche Erbfolge, für den Fall, dass kein Testament vorliegt, entstanden sein. Hier ist von allen Beteiligten besonderes Fingerspitzengefühl gefragt, denn über die geerbte Immobilie muss nun gemeinsam entschieden werden. Nicht selten vertreten die einzelnen Erben unterschiedliche Interessen und müssen dennoch an einem Strang ziehen. Welche Optionen ergeben sich aus dem gemeinsamen Erbe?

 

Wird eine Immobilie vererbt kann das Erbe im Gegensatz zu einem Geldbetrag nicht so einfach aufgeteilt werden. Für den Fall, dass ein Mitglied der Erbengemeinschaft die geerbte Immobilie selbst nutzen oder zumindest behalten möchte und die anderen Erben kein Nutzungsinteresse an dem Objekt haben müsste der Erbe die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszahlen. Hierfür ist selbstverständlich der genaue Wert der Immobilie relevant. Dabei spielen die Lage, die Größe, der Zustand und die Ausstattungsmerkmale die zentrale Rolle. Hierbei lohnt sich das Einschalten eines Gutachters Der ermittelte Wert in Form des Gutachtens ist auch später für die Berechnung der Erbschaftssteuer durch das Finanzamt wichtig, da sich der Steuersatz nach der Höhe des Erbbetrages richtet. Wird dem Finanzamt kein Gutachten vorgelegt, muss man damit rechnen, dass der Verkehrswert der geerbten Immobilien höher ausfallen wird, da das Finanzamt dann autark nach einem Standardverfahren bewerten wird und keine Ortsbegehung statt gefunden hat. Die tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie wie Zustand, Helligkeit, Geräuschpegel etc. können nicht berücksichtigt werden, da die Einwertung lediglich auf Grund von Vergleichswerten mit ähnlichen Eckdaten erfolgt. Auf den steuerlichen Aspekt werden wir später noch weiter eingehen. Steht der Wert des Hauses, des Grundstücks oder der Wohnung fest, kann die Ausgleichszahlung an die Miterben in Form einer notariellen Beglaubigung vollzogen werden. Erst dann haftet die Erbengemeinschaft nicht mehr gemeinsam für die Immobilie. Solange keine Aufteilung bzw. Ausgleichszahlungen statt gefunden haben, haften alle Erben gemeinsam. Sie bilden automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und haften somit mit ihrem Privatvermögen für die geerbte Immobilie. So müssen zum Beispiel sämtliche laufende Kosten von der Gemeinschaft getragen werden. Sämtliche Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden, vor allem wie mit der Immobilie künftig verfahren werden soll.

 

Möchte keine der Erben das Objekt selbst nutzen oder kann niemand die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszahlen, ist ein Verkauf der Immobilie für alle Beteiligten die beste Lösung. Hierbei wird der erzielte Verkaufspreis unter den Erben aufgeteilt und jeder kann über seinen Anteil beliebig verfügen. Somit ist drohendes Konfliktpotenzial gebannt, welches sonst leicht entstehen kann. Aber auch während des Immobilienverkaufes kann es schnell zu Unstimmigkeiten kommen, wenn nicht eindeutig geklärt oder fair aufgeteilt ist, wer für die Verkaufstätigkeiten zuständig ist. Oft befindet sich eine geerbte Immobilie auch nicht im Wohnumfeld, sondern mitunter weiter entfernt. Somit ist nicht nur der finanzielle Aufwand durch mitunter hohe Annoncenkosten sowie Kosten für die Erstellung von ansprechendem Verkaufsmaterial sondern auch viel Wegzeit nötig, um das Haus/die Wohnung zu verkaufen. Viele Erben empfinden hierbei das Hinzuziehen eines Immobilienspezialisten in Form eines Maklers als hilfreich und entspannt. Dies hat mehrere Vorteile: Der Makler stellt eine neutrale und nicht in emotionaler Weise mit dem Objekt verbundene Person dar, welche nicht nur zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft vermitteln kann, sondern zudem sämtliche Verkaufstätigkeiten übernimmt. Diese sind, je nach Bundesland, meistens vollkommen kostenfrei für die Verkäufer, da der Käufer die Courtage bezahlt. So kümmert sich ein guter Makler um die Beschaffung aller, verkaufsrelevanter Unterlagen, erstellt aussagekräftiges und hochwertiges Verkaufsmaterial in Form von professionellen Bildern und einem Exposé, führt sämtliche Besichtigungen durch, führt die Verkaufsverhandlungen mit den Interessenten und hält alle Erben regelmäßig auf dem neuesten Stand der Vermarktung. Auch erklärt der Immobilienprofi bei Bedarf den Grundstückskaufvertrag, begleitet zur notariellen Beurkundung beim Notar und führt die Übergabe durch, damit Verkäufer und Käufer abgesichert sind.

Soll ich das Erbe annehmen?

Sie haben eine Immobilie geerbt. Zweifelsohne kann dieser Umstand Ihre wirtschaftliche Situation stark verändern, jedoch nicht zwangsläufig verbessern. Als Erbe werden Sie nämlich der Rechtsnachfolger des Verstorbenen, was bedeutet, dass Sie auch etwaige Verbindlichkeiten/Schulden des Erblassers übernehmen. So kann es sein, dass Sie neben dem geerbten Haus oder der Wohnung auch eine beträchtliche Schuldensumme erben, welche den Wert der Immobilie ggf. übersteigt. Demzufolge sollten Sie sich umfassend über die Erbmasse informieren, um nicht letzten Endes einen finanziellen Schaden davon zu tragen. Achtung: Nach Benachrichtigung durch das Nachlassgericht haben Sie 6 Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen. Erfolgt von Ihrer Seite keine Reaktion, gilt das Erbe nach Ablauf der Frist als angenommen.

Wie geht es weiter?

Möchten Sie das Erbe annehmen, reicht wie gesagt das Verstreichen der 6-wöchigen Frist oder eine formlose Erklärung an das Nachlassgericht. Einen Erbschein, welcher Sie als offizieller Erbe auszeichnet muss nur beantragt werden, wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegt. Als neuer Eigentümer der Immobilie steht Ihnen zu, sich innerhalb von zwei Jahren ohne Gebühren in das Grundbuch eintragen zu lassen. Spätestens jetzt sollten Sie sich Gedanke machen, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen möchten. Auch in steuerlicher Hinsicht ist diese Überlegung relevant. Denn wer erbt, muss ( ggf.) Steuern zahlen. Ob und wie hoch die Steuern ausfallen ist abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen. Auch der Wert, die Größe und die Nutzung des Hauses oder der Wohnung werden hierbei berücksichtigt. Die Frage, wie viel des Erbwertes versteuert werden muss, richtet sich nach den Steuerfreibeträgen. Diese wiederum, wie bereits erwähnt, danach, in welchem Verhältnis der Erbe zum Erblasser stand. Hierbei wird in drei Steuerklassen unterteilt und unterschieden.

Steuerfreibeträge

Die Erbschaftssteuerklasse hat nichts mit der vom Finanzamt zugeteilten Steuerklasse zu tun, sondern ergibt sich, wie aus der Tabelle ersichtlich, lediglich aus dem Verwandtschaftsverhältnis zu dem Erblasser.

Übersteigt der Wert der Immobilie oder der Erbmasse den jeweiligen Freibetrag, muss auf die Differenz Erbschaftssteuer gezahlt. Diese richtet sich zum einen erneut nach der Nähe der Verwandtschaft sowie zum anderen nach der Höhe des Gesamterbes. So müssen Ehepartner und enge Familienmitglieder der Steuerklasse 1 die Restsumme des Erbes mit zwischen 7 % und 30 % versteuern. Entfernte Verwandte (Steuerklasse 2) zahlen zwischen 15 % und 43 % auf den Betrag abzüglich der Freibeträge. Alle weiteren Personen mit Steuerklasse 3: 30% bis 50 % Erbschaftssteuer.

Vergessen Sie nicht, Ihre Erbschaft fristgerecht und schriftlich dem Finanzamt zu melden. Innerhalb von drei Monaten muss das Erbe gemeldet werden, um keine rechtlichen Schwierigkeiten zu bekommen (Steuerhinterziehung).

Immobilie steuerfrei erben?

Eine geerbte Immobilien steuerfrei zu nutzen ist nur möglich, wenn das Haus oder die Wohnung von dem Erblasser selbst bewohnt wurde, eine Größe von 200 qm nicht übersteigt und dann von dem Erben mindestens 10 Jahre selbst bewohnt werden muss. Bei vorzeitigem Auszug wird im Nachhinein noch Erbschaftssteuer fällig.

Eine Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten ist eine weitere Möglichkeit, ggf. Steuerbefreiungen zu nutzen. Jedoch fällt unter bestimmten Umständen ebenfalls eine Steuer an, die Schenkungssteuer. Eine Immobilie oder einen anderen Vermögensgegenstand zu verschenken, kann für den Beschenkten Vorteile und muss für den Schenkenden keine Nachteile haben. So kann sich mithilfe eines Schenkungsvertrages z. B. ein lebenslanges Wohnrecht in einer Immobilie gesichert werden und trotzdem schon eine Eigentumsübertragung statt finden. Da bei einer Schenkung die gleichen Steuerfreibeträge wie bei einer Erbschaft gelten, ist das Schenken dem Vererben vorzuziehen, wenn der Wert der geschenkten Immobilie den der Freibeträge übersteigt. Denn: Der Freibetrag des Beschenken kann alle zehn Jahre erneuert werden. So ist es demnach möglich, erst einen Wertanteil der Immobilie zu schenken, welcher den Freibetrag nicht übersteigt und nach 10 Jahren einen weiteren Anteil bzw. den Restwert. Zudem gelten die Freibeträge pro Person. So können z. B. Eltern, denen eine Immobilie gemeinsam gehört, ihrem Kind einzeln Ihren Anteil an dem Objekt schenken und die Summe so aufteilen, dass jeweils unter den Freibeträgen geblieben wird. Beispiel: Das Haus, welches verschenkt werden soll, hat einen ermittelten Wert von EUR 500.000. Das Kind, welchem das Haus überschrieben werden soll, hat jedoch lediglich einen Steuerfreibetrag von EUR 400.000. In diesem Fall könnte ein Elternteil EUR 400.000 und der andere EUR 100.000 schenken. Hierbei müssen keine 10 Jahre abgewartet werden und es fällt keine Schenkungssteuer an.

Geerbte Immobilie selbst nutzen oder verkaufen?

Einmal mehr aus diesem Grund sollten Sie sich rechtzeitig Gedanken machen, ob sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten. So wird mitunter schon zu Lebzeiten des Erblassers über die künftige Nutzung des Hauses oder der Wohnung gesprochen. So hat der künftige Erbe schon frühzeitig die Möglichkeit, sich Gedanken zu machen, ob die Immobilie für die eigene Nutzung in Frage kommt. Abgesehen von der Lage, der Größe und der Art des Objekts spielt der Zustand eine weitere, relevante Rolle. So kann es durchaus sein, dass in der geerbten Immobilie ein Modernisierungs- oder gar Sanierungsstau vorliegt. Wenn das Dach, die Heizung etc. ausgetauscht werden müssen, kann das schnell sehr teuer werden. Können und möchten Sie sich das als Erbe leisten? Fragen Sie sich, ob der Aufwand einer Sanierung/Renovierung im Verhältnis dazu steht, welchen Nutzen Sie künftig aus dem Objekt ziehen können und diese ansonsten in allen Beschaffenheitspunkten, welche nicht verändert werden können, wirklich zu Ihrem Leben und dem Ihrer Familie passt. In der Regel ist ein Verkauf und die anderweitige Verwendung des erzielten Kaufpreises für die meisten Erben der naheliegende Schritt. Sofern bereits eine eigene Immobilie vorhanden ist, können beispielsweise ein laufender Kredit oder andere Verbindlichkeiten beglichen werden. Die Investition der aus dem Verkauf gewonnenen Summe kann optional in eine andere Immobilie zur Kapitalanlage investiert werden.

 

Optimale Lösungen für den Immobilienverkauf

Nicht selten sind Erben mit einer geerbten Immobilie überfordert, weil das nötige Know-how schlichtweg fehlt. Eine weit entfernte Lage machen die Vermarktung nicht einfacher, sondern nahezu unmöglich, da sich Verkaufsvorbereitungen und Besichtigungen mit Ihrem sonstigen Alltag verbinden lassen müssen. Auch der emotionale Faktor und die Verbundenheit zu der verstorbenen Person sollte nicht unterschätzt werden. So fällt es vielen schwer, z. B. ihr Elternhaus mit Interessenten zu besichtigen, welche sich nicht immer positiv äußern oder gar sehr kritisch sind. Hier ist die Wahl eines kompetenten Maklers oft die einzig richtige Entscheidung. Der (z. B. In Hamburg für Verkäufer kostenlose) umfassende Service eines Immobilienprofis beinhaltet sämtliche Tätigkeiten, welche mit der Veräußerung eines Verkaufes einher gehen. So erstellt der Vermittler hochwertiges und umfassendes Verkaufsmaterial und führt sämtliche Besichtigungen selbstständig durch. Zudem steht er dem Objekt und den Interessenten neutral gegenüber und kann somit die Verhandlungen optimal in Ihrem Sinne führen, ohne sich emotional leiten zu lassen. Auch begleitet der Makler Sie und die Käufer bei Bedarf zur notariellen Beurkundung, erläutert vorab den Kaufvertrag und führt die Übergabe durch, damit Sie als Verkäufer abgesichert sind.

Zu guter Letzt

Wir hoffen, wir konnten Ihnen anhand unserer Erläuterungen zum Thema Immobilienerbschaft ein guter Ratgeber sein und Ihnen mit unseren Ausführungen aufzeigen, auf welche Punkte Sie achten sollten, damit das geerbte Objekt für Sie nicht zum Stressfaktor wird. Sie haben weitere Fragen? Melden Sie sich gern an 7 Tagen der Woche bei uns! Wir freuen uns auf Ihren Anruf! Ihr Team von HAMBURG IMMOBILIEN Dirk Bluhm

 

Telefon: 040 – 950 65 32 32

Sehr gern helfe ich und mein Team bei Ihrer geerbten Immobilie. Fragen „Vermieten oder doch lieber verkaufen“ sollten von allen Seiten aus betrachtet werden. Wir haben diese und viele andere Fragen schon oft durchdacht und beantwortet. Profitieren Sie doch von unserer langjährigen Erfahrung.
Mit besten Grüßen

Dirk Bluhm