Vermietete Wohnung verkaufen: Ihre Anleitung für einen erfolgreichen Verkauf mit Mietvertrag
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung unterscheidet sich in mehreren Punkten grundlegend vom Verkauf einer leerstehenden Immobilie. Eigentümer, die diesen Schritt gehen möchten, sollten nicht nur den rechtlichen Rahmen genau kennen, sondern auch die Erwartungen und Bedenken potenzieller Käufer sowie die Perspektive des Mieters berücksichtigen. Denn: Mit dem Verkauf wird nicht nur eine Wohnung übertragen – sondern auch ein laufendes Mietverhältnis.
Was bedeutet „vermietet verkaufen“ konkret?
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, wechselt die Immobilie den Eigentümer – nicht aber der Mietvertrag. Der Käufer tritt automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein, gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“). Der Mieter darf in seiner Wohnung bleiben – zu denselben Bedingungen wie zuvor. Das schützt ihn, schränkt aber gleichzeitig die Flexibilität des Käufers ein.
Beispiel aus der Praxis:
Frau Schneider besitzt seit 15 Jahren eine Eigentumswohnung in Hannover, die sie dauerhaft vermietet hat. Da sie in den Ruhestand geht, möchte sie das gebundene Kapital freisetzen. Die Wohnung ist solide vermietet, die Miete liegt aber unter dem aktuellen Marktniveau. Käufer, die selbst einziehen möchten, scheiden für sie als Zielgruppe aus. Sie fokussiert sich auf Kapitalanleger – und muss beim Preis Abstriche machen, da die Mietrendite niedrig ist.
Kapitalanleger vs. Selbstnutzer: Welche Käufergruppe ist realistisch?
1. Verkauf an Kapitalanleger:
Das ist der häufigere Fall. Investoren interessieren sich für stabile Mieteinnahmen, langfristige Mietverträge und eine gute Lage. Ihre größte Sorge ist meist die Zahlungszuverlässigkeit des Mieters und der Instandhaltungszustand der Wohnung.
2. Verkauf an Selbstnutzer:
Diese Käufergruppe hat es schwerer. Da der Mieter nicht einfach gekündigt werden kann, müssten Selbstnutzer auf Eigenbedarf kündigen – mit langen Kündigungsfristen und sozialer Prüfung. Das kann zu Konflikten führen oder rechtlich scheitern.
Beispiel:
Ein junges Paar aus Hamburg-Eimsbüttel möchte in eine frisch gekaufte Altbauwohnung einziehen. Die Wohnung ist jedoch seit sieben Jahren an eine alleinstehende Rentnerin vermietet. Eine Eigenbedarfskündigung wäre rechtlich heikel und menschlich schwierig. Sie entscheiden sich gegen den Kauf – und der Eigentümer muss neu planen.
Preisfrage: Wie wirkt sich die Vermietung auf den Verkaufswert aus?
Im Schnitt erzielen vermietete Wohnungen einen 10–25 % niedrigeren Verkaufspreis als vergleichbare leerstehende Objekte – abhängig von Lage, Miethöhe und Zustand. Der Grund: Käufer haben weniger Verfügungsgewalt und können die Wohnung nicht kurzfristig selbst nutzen oder aufwerten. Wo wir gerade beim Preis sind. Sie möchten eine Wertermittlung Ihrer Wohnung? Dann einfach hier klicken.
Beispiel:
Ein Eigentümer möchte seine vermietete Wohnung in Poppenbüttel verkaufen. Sie wurde zuletzt 1998 renoviert, die Miete beträgt nur 6,50 €/m². Ein Gutachten ergibt: Marktwert als vermietetes Objekt = 250.000 €, leerstehend wären 330.000 € möglich.
Dokumente und Vorbereitung – was Interessenten sehen wollen
Käufer – insbesondere institutionelle Anleger – achten sehr genau auf Vollständigkeit der Unterlagen. Diese sollten Sie vor dem Verkaufsstart bereithalten:
- Mietvertrag (inkl. aller Nachträge)
- Nachweis über aktuelle Mietzahlungen
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Hausgeldabrechnungen
- Teilungserklärung
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
- ggf. Nachweis über durchgeführte Instandhaltungen
Praxis-Tipp: Ordnen Sie die Dokumente digital (z. B. in einer Cloud oder auf einem USB-Stick) – das erleichtert die Weitergabe an Makler und Kaufinteressenten.
Kommunikation mit dem Mieter – Pflicht oder Kür?
Rechtlich sind Sie nicht verpflichtet, Ihren Mieter vorab zu informieren. Dennoch ist es aus Gründen der Fairness und Kooperation absolut empfehlenswert. Ein gut informierter Mieter öffnet bereitwillig die Tür zu Besichtigungen, ist freundlich zu Interessenten und kann sogar zum Verkaufsargument werden.
Beispiel:
Ein Verkäufer in Bramfeld informiert seine Mieterin frühzeitig über den geplanten Verkauf und sichert ihr zu, dass der neue Eigentümer das Mietverhältnis fortführen wird. Die Mieterin zeigt sich kooperativ und ermöglicht vier Besichtigungen innerhalb von zwei Wochen. Der Verkauf gelingt reibungslos – und alle Seiten sind zufrieden.
Eigenbedarfskündigung – wann ist das überhaupt möglich?
Eine Eigenbedarfskündigung darf nur vom neuen Eigentümer ausgesprochen werden – und auch nur, wenn er oder nahe Angehörige die Wohnung selbst nutzen möchten. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate, bei längerer Mietdauer sogar bis zu neun Monaten. In sozialen Härtefällen ist eine Kündigung zudem unwirksam.
Beispiel:
Ein Käufer möchte nach dem Kauf selbst einziehen. Die Mieterin ist jedoch 78 Jahre alt, gesundheitlich eingeschränkt und wohnt seit 30 Jahren in der Wohnung. Das Amtsgericht entscheidet später, dass eine Kündigung unzulässig ist – aus sozialer Unzumutbarkeit.
Wie läuft der Verkauf einer vermieteten Wohnung konkret ab?
1. Wertermittlung: realistischer Marktpreis unter Berücksichtigung der Vermietungssituation
2. Unterlagen zusammenstellen: Vollständigkeit ist Pflicht
3. Makler oder Direktverkauf: ein erfahrener Makler mit Kapitalanleger-Netzwerk kann wertvoll sein
4. Mieter einbeziehen: frühzeitig informieren, Besichtigungstermine abstimmen
5. Kaufvertrag erstellen: inkl. aller Regelungen zum Mietverhältnis
6. Notartermin und Übergabe: nach der Beurkundung geht das Mietverhältnis automatisch auf den Käufer über
Fazit: Eine vermietete Wohnung zu verkaufen erfordert Strategie – aber kein Risiko
Ein Verkauf ist mit etwas Vorbereitung und Strategie gut möglich – und kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn der richtige Käufer gefunden wird. Kapitalanleger schätzen langfristige Mietverhältnisse und solide Mieter. Wer fair, offen und transparent vorgeht, wird den Verkaufsprozess auch mit laufendem Mietvertrag erfolgreich abschließen.
