Vorkaufsrecht – Verkauf von vermieteten Immobilien

Werner P. und seine Frau Margitta leben seit mehr als 20 Jahren in ihrer 2,5 Zimmer-Wohnung in Barmbek-Süd und fühlen sich hier noch immer sehr wohl. Da es sich um eine nahezu stufenlose Erdgeschosswohnung handelt, besteht für das Rentner-Ehepaar auch kein Anlass sich nach einer anderen Wohnung umzusehen. Eines Vormittages findet das Ehepaar einen Brief im Briefkasten vor, welche beide zunächst unbehaglich stimmt: Die Mietwohnungen in dem Haus, in welchem die beiden leben, soll in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Zudem wird erwähnt, dass den Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Werner und Margitta sind verwirrt. Sie können die gemietete Wohnung nun kaufen, aber was passiert, wenn Sie sich dagegen entscheiden? Müssen sie dann ausziehen? Zu welchem Preis soll die Wohnung verkauft werden und bis wann muss eine Entscheidung getroffen werden? Nach einem aufgeregten Anruf bei dem Sohn des Paares beschäftigt sich dieser daraufhin intensiver mit dem Thema Vorkaufsrecht.

Um das Vorkaufsrecht ranken sich hartnäckig Gerüchte. Vor allem der Irrglaube, dass dem Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht bei dem Verkauf der Wohnung, die er gemietet hat, zusteht, ist weit verbreitet.

Um das Vorkaufsrecht ranken sich hartnäckig Gerüchte. Vor allem der Irrglaube, dass dem Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht bei dem Verkauf der Wohnung, die er gemietet hat, zusteht, ist weit verbreitet.

Der Mieter einer Wohnung erhält nur in einem bestimmten Fall ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wird die Wohnung, in der er lebt, zum ersten Mal in separates Wohneigentum umgewandelt, also z. B. von einem Zinshaus in einzelne Eigentumswohnungen, hat der Mieter den Anspruch, die Wohnung käuflich zu erwerben. Ausnahmen bestehen, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Verwandten verkaufen/ verschenken möchte.

Das Vorkaufsrecht kann auch im Voraus schriftlich vereinbart werden. Jedoch bedarf der Mietvertrag dann einer notariellen Beurkundung. Ansonsten kann der gesamte Mietvertrag ungültig werden.  

Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar und kann nur vom Mieter selbst ausgeübt werden. Die einzige Ausnahme bildet der Tod des Mieters, hier gehen das Vorkaufsrecht auf den/die Erben über.

Der Vermieter bzw. Verkäufer ist gesetzlich dazu verpflichtet, dem Mieter nach Beurkundung des Verkaufes der Wohnung den kompletten Kaufvertrag mit allen Konditionen vorzulegen. Nun kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er in exakt diesen Vertrag als Käufer einsteigen möchte oder auf sein Vorkaufrecht verzichtet. Teilt der Verkäufer dem Mieter den Verkauf oder die Verkaufspläne nicht mit, hat dieser Schadensersatzansprüche an den Verkäufer.

Möchte der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht wahrnehmen, erlischt dieses und kann bei einem späteren Verkauf des neuen Eigentümers nicht wieder geltend gemacht werden. Viele Mieter fürchten bei einem Verzicht auf das Vorkaufsrecht die Eigenbedarfskündigung durch den Käufer. Dass Mietverhältnis besteht jedoch weiterhin. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist in diesem Fall mit langen Kündigungsfristen zu rechnen. In Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation kann diese auch schonmal 10 Jahre betragen.

Bei dem Verkauf einer klassischen Eigentumswohnung besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters. Der ein oder andere Eigentümer informiert bei einem geplanten Verkauf jedoch seinen Mieter vorab über die Verkaufspläne und bietet ihm die Wohnung zum Kauf an. Für die meisten Mieter kommt in der Regel der Kauf der Wohnung nicht in Frage, da die Entscheidung, in einer Mietwohnung zu leben, sei es aus finanziellen oder lebensplanerischen Gründen, meist eine bewusste ist. Zudem ist es immer ratsam, die Wohnung dem gesamten Markt anzubieten, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Sie haben weitere Fragen zum Thema Verkauf oder Vermietung von Immobilien in Hamburg oder Umland? Das Team von HAMBURG IMMOBILIEN steht Ihnen gern zur Seite.